│姚志斗律师│购房未约定资审、网签的具体时间，该如何履行

案例

2015年2月1日，甲、乙在A房地产经纪公司（以下简称A公司）的主导下，签订了《房屋买卖合同》。合同约定：甲将房屋出卖给乙，价格254万元。合同签订当日，买受人向卖方支付定金4万元。后买受人向银行申请贷款50万元。剩余200万元，买受人自房屋过户之前支付。买受人自行负担期间已发生的以及将要发生的各项费用。本合同自签订后150日（2015年7月1日）内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。任一方未按照本合同约定履行的，守约方可以解除合同并要求违约方支付全部购房款20%的违约金。

同时，甲、乙双方签订《定金协议》，乙支付定金4万元。乙与A公司签订《居间服务合同》支付居间代理费5万元。

2015年6月15日，乙通过A公司提交了购房资格核验申请。但因为国际会议的召开，使得资质审核至7月10日才通过，乙向甲说明情况，并要求顺延履行期限，但甲没有回复。

其中，7月5日，甲向乙送达《催告书》，告知乙合同履行期限已过，需付清全部购房款及违约金，方可继续履行合同。7月8日，甲向A公司送达《撤销网签通知》撤回了网签授权。7月15日，甲通知乙，解除房屋买卖合同，并要求乙支付违约金50万元。

经双方多次协商无果后，甲将房屋另行出卖，乙亦另行购买其他房屋。

2015年9月，甲将乙告上法院，要求乙支付违约金50万元。乙知道后，向法院提起反诉，要求：1、解除房屋买卖合同；2、返还定金4万元；3、甲支付违约金50万元；4、甲返还因签订房屋买卖合同而向A公司支付的居间服务费5万元。那么谁的主张会得到支持呢？

法律解析

首先，违约金的支付问题。甲、乙双方签订《房屋买卖合同》以及《定金协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。自合同成立时起，对合同双方都具有约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。本案中，甲、乙双方约定，乙于房屋过户之前支付剩余的200万元，且合同约定，自合同签订后150日（2015年7月1日）内办理房屋过户手续。可以得出结论，即乙应在2015年7月1日之前支付剩余的200万元。但直至2017年7月10日，乙才通过资质审查，并没有支付剩余购房款，存在违约的情形。但，甲亦存在过错。第一，甲在《催告书》中表明，乙需支付全部购房款，方可继续履行合同。这一条款已经超过了合同的约定，擅自对合同继续履行加以限制。第二，甲向A公司送达《撤销网签通知》阻止合同继续履行。第三，乙因国际会议召开，致使资质审核拖延，在乙积极与甲协商的情况下，甲并未理会，甚至在7月5日、7月8日分别发送《催告书》、《撤销网签通知》，后直接将房屋转卖，构成违约。故，本案的发生是甲、乙双方的原因造成的，双方均应承担责任。所以双方提出的要求对方承担违约责任都是不会得到支持的。

其次，乙要求甲返还居间服务费问题。本案中的《居间服务合同》，系乙为购买房屋而与A公司签订的居间合同，居间服务费也是向A公司支付的，甲并不是合同的当事人，亦不是服务提供方。故乙要求甲返还居间服务费是没有法律依据的，无法得到支持。

最后，由于甲已经将房屋出卖给其他人而乙也购买了其他房屋，本案中的《房屋买卖合同》已经客观上无法履行，故乙要求解除《房屋买卖合同》，是可以得到支持的。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状即乙可以要求甲返还已经支付的定金4万元。

综上所述，甲的诉讼请求无法得到支持。而乙的诉讼请求，可以支持解除合同、返还定金，其他亦无法得到支持。

本案就是因为双方没有将资格审核、网签等事项的具体时间进行约定而导致的纠纷。所以，为了防止出现上述问题，买卖双方在签订房屋买卖合同时一定要将履约时间约定的清楚、详细。